실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격

부동산 세금을 공부하다 보면 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공시가격 등 부동산 용어들이 등장합니다. 이러한 용어들이 무엇이고 어디에 쓰이는 알아보겠습니다.

실거래가 (Actual Transaction Price)

실거래가는 부동산이 실제로 거래된 가격을 의미합니다. 즉, 어떤 부동산이 실제로 사고 팔릴 때 거래가 성립되는 금액을 말합니다. 이는 부동산 시장에서 실제로 발생한 거래 금액을 나타내며, 부동산의 시장 가격 동향을 파악하는 데 사용됩니다.

 

 

기준시가 (Assessed Value)

기준시가는 정부나 지방 정부가 부동산에 대한 공식적인 세금 평가 가치를 의미합니다. 부동산 평가 담당 기관이 해당 부동산의 특성, 위치, 시장 가격 등을 고려하여 결정합니다. 기준시가는 부동산에 부과되는 세금을 계산하는 기초로 사용됩니다.

 

 

시가표준액 (Taxable Value)

시가표준액은 기준시가를 기반으로 실제 세금을 부과하는 데 사용되는 부동산 가치를 의미합니다. 기준시가와 지방 세율 등을 고려하여 계산되며, 부동산 소유자가 지불해야 할 세금을 결정하는 기준이 됩니다.

 

공시가격 (Announced or Published Price)

 

공시가격은 정부나 지방 정부에서 부동산에 대한 공식적인 평가 가격을 발표하는 것을 의미합니다. 일반적으로 부동산의 시장 가치에 근거하여 결정되며, 부동산 세금 계산이나 부동산 가치의 공식적인 기준으로 사용됩니다.

 

 

공시지가 주택공시가격은 부동산공시가격알리미, 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 국세청 홈택스, 시가표준액은 위택스 또는 지자체 홈페이지에서 인터넷으로 누구나 조회가 가능합니다.

 

 

 

부동산 세금은 크게 취득, 보유, 양도 단계에서 부과됩니다.

취득, 양도 시에는 실거래가를 알 수 있기 때문에 취득세, 양도소득세는 실거래가를 기준으로 과세하면 됩니다.

하지만 보유 단계에서 재산세, 종합부동산세를 부과하기 위해서는 별도의 객관적인 가격 산정이 필요하게 됩니다.

또한 취득, 양도 시의 실거래가를 모르거나 상속 증여처럼 거래가액에 존재하지 않을 때도 세금 부과를 위한 기준이 필요합니다.

 

따라서 세법에서는 기준시가, 시가표준액, 공시가격, 감정평가액 등을 활용해서 세금을 부과하게 됩니다.

 

세금에는 국가가 부과하는 국세와 지방자치단체가 부과하는 지방세로 나눠지게 됩니다.

국세에는 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합 부동산세를 계산할 때 활용하는 것이 기준시가이고

취득세, 재산세 등의 지방세를 과세하기 위해 지자체가 산정하는 가격은 시가표준액입니다.

 

부동산 종류에 따라 기준시가와 시가표준액이 다르게 적용됩니다.

예를 들어 아파트의 재산세나 종합부동산세가 궁금하다면 공동주택공시가격을 확인해야 하고

토지를 상속 혹은 증여받는데 취득세가 궁금하다면 공시지가를 조회해야 합니다.

상가나 오피스텔 투자 전에 건축물 시가 표준액으로 재산세가 얼마나 나올지 알아볼 수도 있습니다.

 

 

공시지가란?

공시지가란 건축물을 제외한 순수 땅값만 조사, 평가해 공시한 ㎡당 가격을 말합니다.

전국의 모든 땅값을 모두 평가하는 것은 어렵기 때문에 표본을 선정해서 평가한 후 해당 표본을 토대로 지자체에서 개별 토지의 가격을 산정합니다.

 

이때 표본의 공시가격을 표준공시지가라고 하고 표준공시지가를 토대로 산정한  개별토지의 가격을 개별공시지가라고 합니다.

주택공시가격은 주택의 토지와 건물을 합쳐서 평가한 가격을 말합니다.

 

단독, 다가구주택은 토지처럼 표준단독주택공시가격과 개별단독주택공시가격으로 나뉩니다. 아파트, 연립, 다세대 같은 공동주택은 전수조사하여 공동주택공시가격을 공시합니다.